如何【hé】平衡【héng】城市不断被挤【jǐ】压【yā】的【de】有限空间与不【bú】断扩【kuò】大【dà】生【shēng】长的产业，一直【zhí】是【shì】各地【dì】方【fāng】政府必须解决的【de】难【nán】点课题。城市空间质量与产业【yè】发展质量是一个复杂的协同体，互相制约但又互相成就。早在2017年，深圳、东莞、佛山、中山及【jí】珠海的城市土地开发【fā】强度都已超过了国际公认的30%警戒线，如今深圳城市【shì】土地开发【fā】强度【dù】均已超过50%，东莞市紧逼【bī】其后，城【chéng】市增量空间资源告【gào】急。

粤港澳大湾区城市空间指标对比

东莞市市域密集度分级

东莞发展动能与空间资源错配，极度考验城市治理能力

东莞对此深【shēn】刻意识到【dào】，积极践行产业转型升级的同时还需拓宽产业发展空间，从【cóng】“拓空【kōng】间【jiān】40条”到“一号文两攻坚”、“打造新动【dòng】能”、“科技创新【xīn】+先进制造”，从“世【shì】界工厂”成【chéng】长为“双万【wàn】城市【shì】”，城【chéng】市经【jīng】营取得了显著的效果，2022年【nián】东莞市的土地单【dān】位产出率约【yuē】为4.54亿元【yuán】/平方【fāng】公里，超过全【quán】国双万城市平【píng】均的【de】土【tǔ】地单位产出【chū】率2.73亿元/平方公里【lǐ】。然而，由于东莞市的【de】土【tǔ】地开【kāi】发强度【dù】现已过高，逼近深【shēn】圳市，但是土地单位产出率却不到深圳【zhèn】市【shì】的30%，且不【bú】同于土【tǔ】地资源相【xiàng】对丰富的长三角地区【qū】城市，东莞市后续的【de】城【chéng】市化进程对产【chǎn】业发展空间提【tí】出了更为【wéi】严峻的挑战要【yào】求。

2022年全国双万城市面积及土地单位产出率对比 

 作为新晋万亿GDP之【zhī】城【chéng】，东莞仍面临【lín】着城市空【kōng】间不足【zú】、土地零碎化、低效化【huà】等“成长的烦恼”，慧联产【chǎn】研认为，东莞市【shì】的城市【shì】空间与产【chǎn】业【yè】发【fā】展的协【xié】同难点在于“量【liàng】与质【zhì】”、以及“政府主导与市场化参与”的平衡把控【kòng】。

非一帆风顺的城市更新之路

前【qián】几年东【dōng】莞的旧改市场出【chū】现一【yī】些【xiē】不良【liáng】循环问题，如政企不同体【tǐ】系的【de】利益博【bó】弈、权益主【zhǔ】体【tǐ】的补偿预期攀高、实际【jì】改造零散缺统筹、项目建成【chéng】品质参差不一、整体时【shí】间成本偏重等。从“三旧改造”到“单一主体挂牌招【zhāo】商”，当中经【jīng】历了不同的试错【cuò】与纠偏。因为城市【shì】更新毕竟【jìng】属于地产范畴（产业地产），始初【chū】的政【zhèng】策设计【jì】释放出一定的市场化【huà】利【lì】益信号，吸引了不少的深圳【zhèn】旧改开发商进入东【dōng】莞【wǎn】扩张、复制，那些【xiē】拆迁【qiān】难度小、周期短的工改居、工改商等【děng】“香饽饽【bō】”项目被瓜分【fèn】，即便挂钩【gōu】“工【gōng】改工”进【jìn】度，但还是因时间【jiān】成本、推进程序、经济账算【suàn】不平等因素使不少【shǎo】开【kāi】发商打了退堂鼓。加上东莞【wǎn】市村镇具有【yǒu】较大的组织【zhī】决策权，由于早期土地的租【zū】赁、出让过于碎片化【huà】、多样化，许多镇【zhèn】街【jiē】的土地【dì】性质混【hún】乱、权益人错【cuò】综复杂。因【yīn】土地方、资源方、合作方等权益【yì】关系以及各项的【de】“拆赔费【fèi】”、“过渡【dù】费”、“台底费”，导致实际可正常【cháng】或风险推进的【de】项目少，尤其是【shì】连片化【huà】的项目【mù】。另外【wài】，受前两年的新冠疫情的【de】影响，城市更【gèng】新项目停滞拖沓时有发生。还有【yǒu】工业土地价格【gé】倒【dǎo】挂等问题······

据慧联产研不完全统计，2018年【nián】东莞市【shì】的【de】“单一主体挂牌招商”城【chéng】市更新模式萌芽，前期服务商数量7宗；2019年操作办法【fǎ】落实，东莞【wǎn】开启旧改元【yuán】年【nián】，前期服【fú】务商【shāng】数量达81宗【zōng】；2020年集【jí】中爆发，前期服务商中标达到176宗，但此阶段仍是以居住【zhù】类项【xiàng】目为主；2021年【nián】政府正式确立“工改工”作为【wéi】东【dōng】莞城市【shì】更新的主导地位，项目【mù】开始放缓，前期服务【wù】商降至124宗，降【jiàng】幅29.5%；2022年城市更新风【fēng】向转变，“工【gōng】改工”政策调整【zhěng】，多个【gè】项【xiàng】目轮候审批，前期服务【wù】商中【zhōng】标【biāo】宗数寥寥无几，仅不到10宗。

“工改【gǎi】工”行动计【jì】划取得成【chéng】效，政府继续【xù】坚定“三旧”改造

自2020年【nián】起，东莞以低效镇村工业园改造为【wéi】核心【xīn】，实施“工改工”三年【nián】行动计划。主要目标是力争三年完成“工改工”拆除整【zhěng】理3万亩。截至2022年【nián】年底，三年累计完成【chéng】了【le】“工改工【gōng】”整备拆除33070亩，总体任【rèn】务完成率为110%。正【zhèng】因此成【chéng】效所【suǒ】带【dài】来的信【xìn】心【xīn】，2023年【nián】东莞市【shì】继【jì】续【xù】提出“坚定“三【sān】旧”改【gǎi】造不【bú】动摇”的上层精神原则【zé】，从今年【nián】开始实施镇村工业园区提质【zhì】增效三年行动计划【huá】，由各镇街（园【yuán】区）推进至少1个【gè】500亩【mǔ】以上“工改工【gōng】”连片改造，从【cóng】这其中的关【guān】键【jiàn】词“提质增效【xiào】”体现了【le】第二轮【lún】的三年行动计划要追求高品质。2023年主旋律已定调【diào】，产【chǎn】业空间要“高品【pǐn】质”，缺乏【fá】高品质空间，就无法【fǎ】保障招商【shāng】引资、提质增效、产业迭代【dài】。高品质的产业空间，在接下来的5～10年内将会是东莞市产业发展的首【shǒu】要解决【jué】要素、以及城【chéng】市【shì】更新的主旋律。

今年一季度东莞市的产业招商与空间供给行动密集且连贯

◉  今年9-19，广东【dōng】召【zhào】开全【quán】省【shěng】高质量发展大会。广东【dōng】省人大常委会副【fù】主任、东莞市委书记肖亚非在地【dì】市谈高质【zhì】量发展【zhǎn】发【fā】言环节时表示，东莞将坚持制造业当家【jiā】，把【bǎ】2023年定为“招【zhāo】商【shāng】年”，实施“全员招商”，加快产业立【lì】新柱【zhù】，争取实现全年经【jīng】济增长6%。

◉  9-19，东莞【wǎn】发布20条【tiáo】“招商新【xīn】政”，印【yìn】发了《关于坚持制造业【yè】当家构建“大招商【shāng】”格局推动产业高质量发展工作方案》，提出【chū】目【mù】标：力争2023年实际投资1600亿元【yuán】以上【shàng】。

◉  9-19，东莞【wǎn】召开全市招商【shāng】引资动员大会，大会以【yǐ】“莞邑招商奋勇争先”为主【zhǔ】题，首次提出【chū】“全员【yuán】大招商”，提出【chū】要全员【yuán】出动【dòng】，掀起新一轮大招商的热潮【cháo】，要拿出如饥似渴、热情专业的态度和【hé】主动出击【jī】、全员招【zhāo】商【shāng】的精气神。

◉  9-19上午，东莞召开经济高质量【liàng】发展“2+2”政策【cè】新闻【wén】发布会，介绍东莞围绕【rào】“坚持制【zhì】造业【yè】当家、民营经济高质【zhì】量发展、构建‘大招【zhāo】商’格局、提供【gòng】高品质【zhì】、低成本【běn】、快【kuài】供给产业空间【jiān】”出台“2+2”政策，“5年内建设不【bú】低于5000万【wàn】㎡低成【chéng】本产业空间”，目的是【shì】服【fú】务制造业，关【guān】键词是“低【dī】成本”。全方位促进东【dōng】莞经济高质量发展。

◉  3月份，东莞市召开“整备连片产业用地，打造现代化【huà】产业园区”工作推进会，会议主要阐明【míng】深度【dù】城市【shì】化【huà】推动城市建【jiàn】设高质量发【fā】展的【de】总【zǒng】体思路，面【miàn】向各【gè】镇街（园区【qū】）下【xià】达现【xiàn】代化产业园区【qū】硬任务，全力以赴推动城市更【gèng】新空间革命，打造【zào】高品质【zhì】城市发展空间，为东莞【wǎn】高质量发【fā】展增【zēng】添力量。

2023开年大任务、大责任层层传递大信号

从以上【shàng】一连贯的任【rèn】务及行动中【zhōng】可以看【kàn】出，2023年东莞市政【zhèng】府围绕产业大招商重构空【kōng】间格局的【de】决心。空间格局重构【gòu】有两大方向，一是增【zēng】量，二是存【cún】量，而先向【xiàng】存量要空间是东【dōng】莞市的第一靶向选择【zé】。接【jiē】下来【lái】东莞的【de】市政府与各镇【zhèn】街（园【yuán】区）的联动【dòng】将会【huì】更加紧密，现在全市的现代【dài】化产【chǎn】业园区【qū】任务清单已下达，32个镇街（园区）打【dǎ】造“60+6”现代【dài】化产【chǎn】业片区的实施路径不断【duàn】明确，并【bìng】且细化【huà】分解压实了属地【dì】责【zé】任。显然【rán】一场更为利索的行动号角已经【jīng】吹响，而这场为制造业【yè】高质量发展拓空间的城市更【gèng】新革命【mìng】，其中所蕴【yùn】藏的广度和深度【dù】机【jī】会，值得各方深思。

2019年打响“拓空间【jiān】”攻坚战，已【yǐ】拓展【zhǎn】新增空间约3.8万亩，其中【zhōng】工业用地超1.5万亩；盘【pán】活【huó】存量【liàng】空间约3.5万亩，提容产业空间【jiān】1.8万【wàn】亩。

2020年起【qǐ】，东莞正式【shì】实施“工【gōng】改工”三年【nián】行动计划，计划三年完成拆【chāi】除整备3万亩。截至目【mù】前已【yǐ】完成2.48万亩【mǔ】。

2021年，东【dōng】莞高位统筹60平【píng】方公里，大手笔建设七大战略性新兴产业基地，在此基础【chǔ】上，2022年进一【yī】步扩【kuò】容【róng】至80平方公里，为产【chǎn】业【yè】发展【zhǎn】提供【gòng】充足优质的空间。

2022东莞全球招商【shāng】大会推【tuī】出首批连片、成熟的25平方公里、六大标【biāo】准化产业片区，着【zhe】力打【dǎ】造战【zhàn】略性新兴产【chǎn】业基地【dì】2.0版。推出【chū】首批六个连片地【dì】块“挂榜招商”，都在500亩以上，大的近1000亩，是【shì】近【jìn】年来推出的连片土地最集中、面积最大【dà】的【de】产【chǎn】业用【yòng】地。招商大会【huì】发布了“工改【gǎi】工”投资机【jī】会清单，推【tuī】介50个连片“工【gōng】改工”项目【mù】。项目总用地面【miàn】积3.08万亩，预计【jì】改造后产业空间容量【liàng】近4500万平方米【mǐ】。其中，2公顷以上镇【zhèn】级工业园2611个，项目总用地面积56.83万亩。

 未【wèi】来，东莞将【jiāng】继续大力【lì】实【shí】施“工改工”三年行动计划，预计未来释放产业空间【jiān】近4500万平【píng】方米。

 2023年【nián】，东莞市政府“一号文”《关于【yú】坚持以【yǐ】制造业当家 推动【dòng】实体经济高质【zhì】量发【fā】展的若干【gàn】措【cuò】施》提出，攻坚拓展连片产业空间，今【jīn】年完成战略性新兴产【chǎn】业基地、标准化产业片区土地【dì】整备【bèi】5000亩，其中300亩以上【shàng】连【lián】片土地不少【shǎo】于3片。

此外，东【dōng】莞市委市政【zhèng】府一【yī】项重大部署——产业空【kōng】间整【zhěng】合【hé】改造、打造现代化产业园：五年【nián】内，东【dōng】莞将整备10万亩连片产业空间，打造一【yī】批符合【hé】国土【tǔ】空间规划【huá】、有利于【yú】城市形态功能完【wán】善的现代化【huà】产业【yè】园区，从中整理释放出【chū】3万亩产业净地，构【gòu】建1.5亿【yì】平方米高品质【zhì】工【gōng】业上【shàng】楼空间，建设3000万平方米低成本产业【yè】空间，加快构【gòu】建现代化产业体系，形成多个特【tè】色产业集群。

强调“大面【miàn】积【jī】”，拓展连片空间为产业储备“大【dà】平台【tái】”

根【gēn】据2023年东莞市政府【fǔ】“一号【hào】文”，要求【qiú】2023年完成【chéng】战略性新兴产业基地、标准化产业片区【qū】土【tǔ】地整【zhěng】备5000亩，其中300亩以上连片土地不少于【yú】3片，这【zhè】300亩以上的连片【piàn】空间拟重点在【zài】麻涌【yǒng】基地【dì】、松山湖基【jī】地和塘厦基地分别完成。“一号文”还要求，2023年各镇街（园区）谋划至少1个500亩以上“工【gōng】改【gǎi】工”片区；打造【zào】不少于1000万平方米高【gāo】品质的低成【chéng】本【běn】产业空间，鼓励【lì】镇街【jiē】（园区）利用“三旧”用【yòng】地、闲【xián】置用地、新【xīn】增用【yòng】地等统筹集中建设【shè】一批工业安【ān】置【zhì】房。

2023年东莞市政【zhèng】府“一【yī】号文” 释放信号【hào】以大平台【tái】提升承载效能

从2022年开始，东莞【wǎn】市空【kōng】间拓【tuò】展【zhǎn】更加突出“大【dà】”、“连【lián】片”，东莞的城市更新从最先的镇村工业园改造开【kāi】始【shǐ】，逐渐【jiàn】实【shí】现从【cóng】“单个【gè】项目” 到“连【lián】片拓【tuò】展”的路径转变，慢慢契【qì】合目前城市治理的“片区统筹、有机【jī】更新”的【de】主流中心思想。

现阶段大环境，政【zhèng】府比市场更能【néng】稳住“大平【píng】台”

连【lián】片的城市发展空间格局打【dǎ】造，对开发主体的综合实力提出了更高的要求【qiú】，上【shàng】文提【tí】到的【de】一系列【liè】深陷【xiàn】混乱困局【jú】的【de】市场化开发商【shāng】，面对【duì】如此大【dà】规模、大规【guī】划、大【dà】资金的要求，显然【rán】是吃力的【de】。当然【rán】具备【bèi】产业资源、产业培育能力【lì】的平台商仍有机会施展产业抱负。

在【zài】“房住不炒”的【de】宏观政策【cè】主【zhǔ】基调大【dà】背景下，产业地产【chǎn】作为【wéi】大【dà】地产范畴，本质上亦【yì】是承载企业发展的重资【zī】产投入的基础设施，这几【jǐ】年“国进民退”也开【kāi】始逐步渗【shèn】透。未【wèi】来民企在城市更【gèng】新中的比重会持续【xù】下滑，央企、地方国企平台成为主导在【zài】业界早有相传。2021年一则《东莞市城市更新【xīn】市属企【qǐ】业土地整【zhěng】备开发操作规范（试行）》的通知，鼓励【lì】市属企业参【cān】与城【chéng】市更新，重点【diǎn】推【tuī】进连片“工改【gǎi】工”，明确市属企业土地【dì】整备开【kāi】发实施路径和操作细则，市属国企正【zhèng】式进军城市更新【xīn】市场“唱主角”。就在今年9-19，东莞发【fā】布了《东莞【wǎn】城【chéng】市更新实施操作细则》（征求意见稿），东【dōng】莞要从【cóng】“前【qián】期【qī】服务【wù】商【shāng】+单一实施主体”的更新模【mó】式转向【xiàng】由政【zhèng】府做前期【qī】工【gōng】作，然后开展“实【shí】施主体”招商【shāng】的【de】模【mó】式，这新的模【mó】式结构体【tǐ】系发生了根本转变。不仅东莞市如此，广州【zhōu】市也在【zài】今年3月份先后出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工【gōng】作【zuò】措施》及《广州市统筹做【zuò】地推【tuī】进高质【zhì】量【liàng】发展工作方案》，原先【xiān】广【guǎng】州旧【jiù】改项目模式主要由【yóu】一【yī】家企业一二【èr】级联动开发（所谓的一二级联动模式即政府先划定旧改范围，然后由【yóu】村集体表决选定【dìng】合作的旧改【gǎi】企业，再由合作企【qǐ】业根【gēn】据【jù】程序要求推【tuī】进旧改【gǎi】全【quán】过程），现在新的方案【àn】强调做【zuò】地与土地收【shōu】储相分离，拆解了一【yī】二级【jí】主体，同【tóng】时【shí】明【míng】确全资国企为做地主体。

总而言之，随【suí】着这几【jǐ】年的房【fáng】地产行业的下行【háng】压力以【yǐ】及住建部从2021年开【kāi】始就严禁城市更新大拆大建等【děng】政策背景下，由政府出面，集中力【lì】量办大事【shì】是阶段性的【de】必然选择。加上国内外【wài】经济【jì】不平稳【wěn】的大趋势，产业要【yào】素【sù】流动加速，产业资【zī】源配【pèi】置要求复杂，东莞市积极提前布【bù】局好“大平台”，将【jiāng】难而【ér】有价值的【de】事情提前谋划，更【gèng】容【róng】易提升连片空间的【de】拓展效率，为后续的产业【yè】大招商【shāng】、招大商【shāng】、招【zhāo】好商【shāng】提供充足的保障信【xìn】心。

东莞市城市空【kōng】间与【yǔ】产业发【fā】展的协同治【zhì】理路径“连片统筹+集群发展【zhǎn】”

2023年初，比【bǐ】亚迪旗【qí】下的东莞弗迪动力有限公司成功摘【zhāi】牌谢岗【gǎng】镇1183亩的连片产业用地，从项目【mù】洽谈【tán】到揭榜挂牌，仅【jǐn】用【yòng】3个月就实现了重特大【dà】产业项目【mù】的千亩空间落地工作，得益于东莞连片土地整备的【de】储备速度，以加【jiā】速【sù】度换高效率，以大【dà】空间换大产业【yè】，充分体现了东莞市“空间连片【piàn】统筹+产业集【jí】群发【fā】展”的【de】协同路径在产业招商引资时所发挥的【de】关键【jiàn】。在具【jù】体执【zhí】行层面，东莞市采取的是【shì】高位组织【zhī】统筹推动城市空【kōng】间拓展工作，形【xíng】成了“市领导挂帅【shuài】、市国土资源局领导【dǎo】挂点【diǎn】现场指挥【huī】部、属地镇街一【yī】把手工【gōng】程”等组织架构【gòu】，如在【zài】标准化产业片【piàn】区的土地整备方面，市委书记肖【xiāo】亚非、市【shì】长吕成蹊【qī】担任“拓空间”总指挥部【bù】“双指【zhǐ】挥长”，同时分别挂点负【fù】责一【yī】个产业片区。有限的空间须【xū】用在刀刃上，依托产【chǎn】业大招【zhāo】商引【yǐn】进“链主”企业【yè】的动能，除了留足大空间给“链主”企【qǐ】业【yè】发【fā】展，后续的区域产【chǎn】业【yè】集群【qún】生态【tài】构建同样【yàng】需要大空间。空【kōng】间连片统筹与产业【yè】集群发展的【de】协同具有充分的必【bì】要【yào】性及重【chóng】要【yào】性【xìng】。
 

        东莞市现有的产业发展承载空间矩阵形态

在城【chéng】市空间与产业集群的充分规划融合后，东莞【wǎn】市在不同时间节点统筹出【chū】了“四大战略【luè】平台、七大战新基地、南部9镇、10个标准化产业片区、4+2片【piàn】区、2个深度【dù】谋划区、2个精【jīng】细管【guǎn】控区”等一系【xì】列看起来规划【huá】繁杂、但其实是【shì】功能分【fèn】工紧扣【kòu】关联的产业发展空间形态（具体见下文【wén】分析【xī】），目前东【dōng】莞市产业【yè】空间【jiān】形【xíng】成了【le】片【piàn】区与平台、基地【dì】多【duō】轮驱【qū】动的态【tài】势。其【qí】中，四【sì】大战略平台、七大战新基地是最【zuì】核【hé】心的产【chǎn】业发展承载空间，其他的片区基【jī】本是在平台及基地范【fàn】围或周边的首推形态。2023年的政府“一号【hào】文”里，提出要将70%以上【shàng】用地指标用【yòng】于产业项目，推动【dòng】用地规【guī】模向全市【shì】四大战略平台、七【qī】大战【zhàn】略性新兴产【chǎn】业基【jī】地【dì】集聚。
 

四大战略平台，全市发展重大引擎

2019年东莞市提出打造四大战【zhàn】略平台，分别【bié】为滨海湾新区、松山湖高新区、水乡功能区、银瓶【píng】创新区【qū】。四大【dà】战略平台如今【jīn】成【chéng】为东【dōng】莞对【duì】接【jiē】“双【shuāng】区”和两个【gè】合作【zuò】区战略布局的核心载【zǎi】体。其中，各【gè】自的发展定位如下。

【滨海湾【wān】新区】——要积极对【duì】接港澳【ào】、联【lián】动前海，大力打造制度【dù】型开放高地（发展关键词“制【zhì】度型开放【fàng】”）；

【松山湖科学城】——要全力加快综合性国【guó】家科【kē】学中心先行【háng】启动区建设【shè】，强化对全市【shì】创新【xīn】发展的辐射带动（发展关键【jiàn】词【cí】“综合性国【guó】家科学中心”）；

【水乡功能区】——要【yào】加大连【lián】片土地统筹和【hé】环境整治【zhì】力度，建【jiàn】设富有水乡特色【sè】的高质【zhì】量统筹【chóu】发展【zhǎn】示范区（发展关键词【cí】“大连片”）；

【银瓶合作创新【xīn】区【qū】】——要【yào】坚持生【shēng】态优先【xiān】，大胆探索跨越【yuè】式绿色发展新【xīn】路径（发展关键【jiàn】词“新路径【jìng】”）。

当前，滨海湾【wān】新区获批【pī】了广东省自贸区联【lián】动发展区，“专【zhuān】精特【tè】新【xīn】”产业【yè】园等项目加快【kuài】建设；松山湖科学城也【yě】在继续【xù】加快大【dà】装置【zhì】、大【dà】平台、大项目的建设；水乡功能区正加【jiā】快与【yǔ】广【guǎng】州黄埔【pǔ】区、增城区共建“穗莞东江两岸高质量发展示范合作区”；银瓶合作创新区启动高端装备【bèi】产业基地规划建设，土地整【zhěng】备【bèi】收储【chǔ】、产业大招【zhāo】商有序推进。

七大【dà】战新基地，东莞市产业立新柱的“一号工【gōng】程【chéng】”

2021年【nián】2月，东莞市印发《东莞市战略性新兴产业基地规划【huá】建【jiàn】设【shè】实施方案》，提出统筹基【jī】建、资金【jīn】、招商、人才、政策等资【zī】源，高标【biāo】准规【guī】划建设七大战略性新兴产【chǎn】业【yè】基地，明确把七大基地【dì】建设【shè】作【zuò】为【wéi】产业立新柱【zhù】“一号工程”来【lái】抓，即【jí】主要承【chéng】接新型储能、新能源汽车核心零部件【jiàn】、半导【dǎo】体及集成电路、新材料等战略性新兴产业【yè】的发展，正如2023年【nián】“一号文”的【de】目标：到2025年底前，新能【néng】源、半导【dǎo】体及集成【chéng】电路产业【yè】集群率先突破千【qiān】亿【yì】元【yuán】规模。

以上这七大战新基【jī】地的【de】空间自2021年【nián】以来，东莞规划整合约【yuē】60平方【fāng】公【gōng】里。在【zài】2022年全【quán】球招商大会，又推出连片成【chéng】熟的【de】六大【dà】标准【zhǔn】化产业片区【qū】，面积25.6平【píng】方公里，这25.6平方公里的面积加到原先60平方公里的基础上，最终扩【kuò】容【róng】形成【chéng】至现在的80平方【fāng】公里。

另外，2022年【nián】出台的《东【dōng】莞【wǎn】市标【biāo】准化产业片区土地整备工作方案》，全市共划定10个标准化产业【yè】片区，目【mù】的是为了引【yǐn】“龙头”聚“链【liàn】主”而划【huá】定的稀缺【quē】好地【dì】，现如今【jīn】已经将【jiāng】连片成熟的六大标准【zhǔn】化产业片【piàn】区【qū】投放【fàng】到了【le】七大战新基地内，剩余的4个标准化【huà】产业片区是2个深度谋划区、2个精【jīng】细管控区，可见东莞市【shì】对七大战新基地的重视程度。当然七大战新基地【dì】并非只有一个【gè】片区【qū】，后续各大战新基地【dì】内部将会【huì】不断【duàn】扩【kuò】容【róng】不【bú】同产【chǎn】业主题的片【piàn】区、产【chǎn】业园区等【děng】，80平方公里的土地也并非【fēi】已经全部整【zhěng】备完【wán】成，这是【shì】一个循序渐【jiàn】进的工作，目【mù】前完成了约20平【píng】方公里【lǐ】首【shǒu】开区建设，整体上东【dōng】莞市这七大战新基地会含在全【quán】市土地空间整备的大目标【biāo】里【lǐ】面推进。

2023年【nián】抛【pāo】出“60+6”现代化产业园硬任务！产业空【kōng】间平台【tái】更具象化【huà】

 2023年【nián】3月份，东莞市召【zhào】开“整备连【lián】片产业用地【dì】，打造【zào】现代化产【chǎn】业园区”工【gōng】作推进会，面向各镇街（园区）下达【dá】现【xiàn】代化产业园区【qū】硬任务。近期已在全市识别划定了60片现代化产【chǎn】业园区【qū】，指导【dǎo】镇【zhèn】街（园区）打造“60+6”现代化产业片区，实现“以产【chǎn】塑【sù】城，以【yǐ】城留【liú】人，以人兴城”的【de】目标。在5年内整理释放【fàng】出3万亩产业净地，构建1.5亿【yì】平方【fāng】米高品质工业上【shàng】楼空间，建【jiàn】设3000万【wàn】平方米低成本产业空【kōng】间。

 “60+6”现【xiàn】代化产业片【piàn】区中，“6”指的是六大跨镇街连【lián】片产业园区，分【fèn】别为临深跨【kuà】镇【zhèn】街【jiē】大连片产业园区、滨海跨镇【zhèn】街大【dà】连片产业园区、松山湖跨镇【zhèn】街大连片【piàn】产业【yè】园区、城区跨镇【zhèn】街大连片产业园区、水乡【xiāng】跨镇【zhèn】街大连片产业园区、东【dōng】部跨【kuà】镇街大连片产业园区。合计18.59万亩。

另【lìng】外的60个现代【dài】化【huà】产业园区，分布在东【dōng】莞32镇街（园区），合【hé】计16.4万亩。大部分处于初步【bù】划定状态，具体实【shí】施范围待片区统【tǒng】筹【chóu】阶【jiē】段深化研究后确定。

在现代【dài】化产【chǎn】业园【yuán】区内【nèi】，东莞或将实【shí】施一系列保障举措，比如，对于“工改工【gōng】”项目容积率上不封顶，净地块容积【jī】率【lǜ】可直接赋值【zhí】4.0，生产【chǎn】用房最高【gāo】分割转让比例提高至【zhì】100%（以后续官方发【fā】布的实【shí】施细则为准）。

在具【jù】体的【de】空间【jiān】供【gòng】应【yīng】模式上，将打造3个三分之一”空间载体，即【jí】三分之一空间由政府收【shōu】储招引龙【lóng】头企业，三分之一空间【jiān】由社会资本建【jiàn】设高【gāo】质量工业大厦，三分之一空间建设【shè】公共配【pèi】套设施和【hé】低成本产业【yè】空间【jiān】；在开发时序上，将形成“3个【gè】三分之一”滚动开发【fā】，园区【qū】按照每年“统筹1/3、拆除1/3、动工1/3”的节【jiē】奏有序推进。

产业集群【qún】及发【fā】展空【kōng】间越来“大”，城市更新激【jī】发【fā】措施越【yuè】来【lái】越【yuè】“新”，实操【cāo】执行【háng】体系【xì】越来【lái】越“细”，这是东莞市近两【liǎng】年来的具【jù】象化成【chéng】果【guǒ】表现【xiàn】。城市空间【jiān】与【yǔ】产业是需要协同发展的，如何协同，放眼全国，这种属于城【chéng】市治理级别的大课题而并非【fēi】一朝一夕【xī】之事【shì】。短期逐利的市场化平台固然难以坚【jiān】持，唯有坚定产业本质才能看到，东莞正在走【zǒu】一条特色路径，未来的3年、5年、10年【nián】均有不同层级【jí】新动能、新机遇释放。

东莞市经【jīng】过【guò】多年的探索与实践，早已摒弃了传统【tǒng】的以大拆大建、以压【yā】榨单一存量用地土地【dì】价值的房地【dì】产【chǎn】化点状更新模式，转而向【xiàng】能够助【zhù】推完善城市功能、引领城市产【chǎn】业【yè】迭代升级的【de】连【lián】片统筹、有【yǒu】机更新的【de】模式，满足现代化新兴产业对规模、高端【duān】的发展【zhǎn】空间要求，同时【shí】，工业【yè】上【shàng】楼、低成【chéng】本空【kōng】间、惠企政策等一系列可持续发展【zhǎn】的营【yíng】商设施，是能【néng】够【gòu】使得【dé】“支【zhī】柱”更强、“新柱”更多的【de】保障【zhàng】。

规划策【cè】略与实【shí】践执行的期待机遇与挑【tiāo】战并存【cún】，实【shí】现破局仍需【xū】多维创新力量

东【dōng】莞市2023年【nián】的任务及行动向外界【jiè】传递大平台有大机遇。四大战略【luè】平台、七【qī】大【dà】战新基地负责重点招引500强、特【tè】大产业项目和总部【bù】企业项目，镇街重点招引【yǐn】龙【lóng】头【tóu】企业、专精特新企【qǐ】业等“六个一”项目。市【shì】主要【yào】产业部【bù】门负【fù】责推进重点产业链【liàn】招【zhāo】商，行业主管【guǎn】部【bù】门开展【zhǎn】新经济新业【yè】态全【quán】域招商【shāng】，市属国企全面参与【yǔ】招商引资【zī】和【hé】空间【jiān】整备工作，主动向制造业“延【yán】伸”。整体【tǐ】上【shàng】形成了市领导挂帅、市直【zhí】部门、镇街（园区）、市属【shǔ】国企、社会机构高【gāo】效协同的“大招商”工作格局。

机遇路上总会有挑战。如，城市空【kōng】间拓展与【yǔ】产业招商【shāng】在协同的过【guò】程中，需要注意“量”与“质【zhì】”的平衡关系，2023年全市【shì】要打【dǎ】造不少【shǎo】于1000万㎡高【gāo】品质的低成本产业空间【jiān】，据统计，2022年东莞有50个【gè】左右的在建及在售【shòu】产【chǎn】业园区项目，合计总建【jiàn】筑面积【jī】规【guī】模约【yuē】2000万㎡，且【qiě】不考虑【lǜ】存量【liàng】空【kōng】置项目的招商需求，单就以上维度的增量【liàng】市【shì】场而言，2023～2024年产业空间的供应规模为3000万㎡左右，按平【píng】均每家企业【yè】产业用房需求2000～3000㎡估算，这【zhè】两年【nián】的【de】招商去化压【yā】力为10000～15000家企【qǐ】业左右【yòu】。

国内外【wài】大环境波荡起伏【fú】，产业链供【gòng】应链的追求韧性【xìng】化及安全化【huà】，东莞位【wèi】处粤港澳大湾区“黄金内湾”的“C位”，是珠【zhū】江口东西两岸融【róng】合发展【zhǎn】的主轴区位之【zhī】一，东莞与广、深、港【gǎng】早已形成紧密合作【zuò】关系和错【cuò】位发【fā】展格局，“黄金内湾【wān】”是交通流、人才流、信【xìn】息流、资金流、技术【shù】流的【de】重【chóng】要交汇处，东莞【wǎn】此轮【lún】的城市产【chǎn】业发展空间革【gé】命如何【hé】在【zài】一步【bù】一脚【jiǎo】印中把【bǎ】握窗口、抓住【zhù】新动能【néng】、培育新生【shēng】态，值【zhí】得我们重点关注与深入探索。